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任意売却に関する用語集

一括返済【いっかつへんさい】

ひとまとめにして返済すること

延滞【えんたい】

金銭の納入や支払いなどが期日に遅れて滞ること

期限の利益【きげんのりえき】

期限がまだ到来しないことによって当事者が受ける利益法律行為の効力の発生・消滅または債務の履行の発生を延ばすことを期限といい、その期限が到来しないことによって権利を失わない、債務を履行しなくてよい等の当事者が受ける利益を、期限の利益という。

期限の利益の喪失【きげんのりえきのそうしつ】

契約違反等があった場合、期限の利益を失うこと。例えば債務の履行の発生を延ばすことで享受する利益(期限の利益)の場合、契約によっては即時に債務の一括弁財を迫られることになる。

強制競売【きょうせいけいばい】

強制競売とは、債務を返済できなくなった人の不動産を裁判所が差し押さえて、競争入札によりなるべく高く売却し、債権者への支払いにあてる制度です。所有権取得時に全ての抵当権と差押えが抹消されますが、現状引渡しになるので占有者の排除が必要な場合や滞納管理費の支払業務が残っている場合があります。

強制執行【きょうせいしっこう】

たとえ裁判で勝って判決を得たとしても、それでも相手が支払わない場合があります。そのような場合でも、強引に取り立てる事(奪い取る等)は出来ません。判決・公正証書・調停・和解などに基づき強制的にお金の支払いなどの権利を実現させる手続きを「強制執行」と言います。

競売【けいばい】

多くの買い手に値段をつけさせ、最も高い値段をつけた人に売る方法。一般的な不動産競売は債権者が裁判所に申し立て、債務者所有の抵当権設定不動産を売却してもらう手続きから始まります。一方、金融機関の了解を得て所有者自らの意思で不動産を処分することを、一般的に任意売却(任売)といいます。

金銭消費賃貸契約書【きんせんしょうひたいしゃくけいやくしょ】

借主が貸主から金銭を受け取り、のちにこれを返還する契約書。

競売開始通知【けいばいかいしつうち】

競売が始まる旨を伝える通知

競売の取下げ【けいばいのとりさげ】

競売手続きが一度開始されても、申立債権者の意思で手続きが途中で終了することがあります。これが「競売申立の取下」です。競売手続きは債権者の申立に基づき開始されますが、債権者は原則としていつでもこの申立てを取り下げることが出来ます。ただし開札の結果買受の申出があり定まった場合には買受申出人(売却決定後は買受人)及び次順位買受申出人の同意を得なければ競売申立の取下げは出来ません。通常債権者と債務者・所有者との間で話し合いにより当事者間の円満解決の結果、競売申立は取り下げられます。

債権者【さいけんしゃ】

債務者に対して一定の給付を請求する権利をもつ者

催促状・催促書【さいそくじょう・さいそくしょ】

債権者が住宅ローンの返済を催告するためなどに出す書面のこと。

債務者【さいむしゃ】

債権者に対して一定の給付義務を負う者

債務整理【さいむせいり】

債務整理とは債務者が返済可能な状態に金利減免や債務圧縮などを行うことをいいます。
債務整理には任意整理、特定調停、個人再生手続きなどがある。任意整理は弁護士に依頼して債権者と話し合いをして債務を整理すること。特定調停は債務者が簡易裁判所に申し立て簡易裁判所の調停委員の元で債務整理の話し合いをすること。また個人再生手続きは住宅ローン以外の債務が3000万円以下である、安定した収入があるなどを条件に債務を大幅にカットしてもらう法的な手続きのこと。

差押え【さしおさえ】

債権者が金銭債権の執行の最初の段階として執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為。

差押取下げ【さしおさえとりさげ】

民事訴訟法上金銭債権の執行の最初の段階として執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為を取り下げてもらうこと。

自己破産【じこはさん】

債務者自身が裁判所に申し立てて破産宣告を受けること。

住宅金融公庫【じゅうたくきんゆうこうこ】

国民に低利かつ長期の住宅建設購入資金を供給することを目的とする公庫。全額政府出資の公法上の法人。1950年(昭和25年)制定の住宅金融公庫法により設立。

代位弁財【だいいべんざい】

第三者が債務者に代わって弁財した場合その弁財で消滅する債権・担保物件などが求償権の範囲で弁財者に移転すること。

滞納【たいのう】

納めるべきものを、定められた期限を過ぎても納めないでいること。

担保【たんぽ】

担保とは借入金の返済が出来なくなった事態に備えて予め貸し出した金額とほぼ同程度の物(担保物件)、あるいは保証人(人的担保)を提供し、債務の弁財を確保、保障するものの事をいいます。

担保不動産【たんぽふどうさん】

借入金の返済が出来なくなった事態に備えて予め貸し出した金額とほぼ同程度の不動産を提供し債務の弁財を確保・保障する不動産

担保割れ不動産【たんぽわれふどうさん】

不動産を担保に借入金を起こした時から相場、築年数により借入金より物件評価が下がってしまっている不動産物件のこと。

遅延損害金【ちえんそんがいきん】

遅延損害金とは、返済金額を決められた日時までに支払われなかった事により、債権者側に対し損害賠償として支払わなくてはならない金銭のこと。

抵当権【ていとうけん】

債権者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁財を受ける担保物件をいう(民法369条以下)優先弁財は通常民事執行法に従い換価(任意競売)によるが、破産の場合は別除権(破産法92条以下)、会社更生では更生担保権(会社更生法123条等)によって行う。抵当権者は目的物の交換価値だけを確保し、設定者に使用収益権を留保することから、生産財についても合理的な担保とされ、不動産に限らず特別法により鉄道財団(鉄道抵当法)、工場財団(工場抵当法)、航空機(航空機抵当法)、船舶(商法848条以下)、自動車(自動車抵当法)、建設機械(建設機会抵当法)等を対象とする抵当権もある。

抵当権解除【ていとうけんかいじょ】

抵当権を外すこと。

抵当権消滅請求【ていとうけんしょうめつせいきゅう】

「滌除」制度が民法改正で「抵当権消滅請求」という制度に変わりました。これまで、滌除制度は、ハンコ代等を求める後順位抵当権者を廃除するためなどに有効に利用されてきましたが、一方で制度内容として抵当権者に増加競売や買取義務などが課せられている上、そもそも抵当権実行の際にも滌除権者へ権利保障のため抵当権実行通知義務があるなど、滌除制度は抵当権者に大きな負担となっていました。現実にも、そこを狙って抵当権妨害の手段としても、利用されることも多く、いわゆる滌除屋の存在が問題視されていました。そこで、滌除制度を改善し、新たに導入されたのが、「抵当権消滅請求」制度です。

滌除【てきじょ】

抵当不動産の権利を取得した第三者が、抵当不動産に対して自らが適切と定めた評価額を抵当権者に支払いまたは供託することで、その抵当権を消滅させること。抵当権者は評価額が承諾できない場合に、一ヶ月以内に増加競売の請求をすることが出来る。

登記簿謄本【とうきぼとうほん】

登記には不動産登記、船舶登記、商業登記等がありますが、不動産の登記簿についてお話します。不動産の登記簿には土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、土地は一筆(1区画)ごと、建物は1棟ごとにそれぞれ記載されています。不動産登記簿は土地・建物に関する所在・面積・所有者の住所・氏名、その物件の権利関係等が記載されていて、登記簿謄本とはその写しのことをいいます。不動産登記法により公示が義務付けられているので、手数料(登記印紙で納付)を払えば誰でも交付、閲覧が可能です。

督促状・督促書【とくそくじょう・とくそくしょ】

借金の支払いなどをせまること。催促。「借金の返済を督促する」住宅ローンの返済などが納期限までに納付されない場合に督促状によってその納付を催告する行為。差押えの前提要件。

任意売却・任意売買【にんいばいきゃく・にんいばいばい】

任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者と債権者の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることをいいます。何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、銀行等金融機関は抵当権に従って、所有者の不動産を競売にかけ、現金にしようとします。競売ではいくらで落札されるかは開札日までわかりませんが、市場価格より2~3割低い価格になることもあります。そこで仲介者(具体的には不動産会社など)が所有者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格でこれを売りさばいてくれるのが任意売却です。

売却基準価格【ばいきゃくきじゅんかかく】

売却基準価格とは対象となる競売不動産を裁判所の評価人が現地を調査、また不動産登記簿謄本や権利関係を調査した上で裁判所が定めた入札時の基準となる価格のことです。(期間入札の公告がされた時に買受可能価格、保証金と共に公告されます。)

破産【はさん】

財産を全て失うこと。債務者が債務の完済をできなくなった状態。またそうなった場合に債務者の総財産をすべて債権者に公平に分配できるようにする裁判上の手続き。

連帯債務者【れんたいさいむしゃ】

同一内容の給付について、複数の者がそれぞれ独立して全部を給付する義務を負うが、その中の一人が給付を実現すれば他の者も給付の義務を免れることになる。

連帯保証人【れんたいほしょうにん】

保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいう。連帯保証も保障の一種であるから、主たる債務に服従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生ずる(民法458条、434条)また普通の保障と違い催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債務者から請求があれば連帯保証人直ちに弁財の責任を負うことになる。この点から連帯保証は普通の保障よりも担保性が強い。「連帯保証人が弁財したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じである。

 

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